서울시의 신통기획(신속통합기획)이 있기 전엔 수십년이 걸려도 낡은 아파트의 재건축 재개발은 요원했다. '수십억 거지'란 비아냥에도 할 수 없이 낡고 불편한 곳에 그냥 살아야했던 재건축 아파트 입주민들은 신통기획이 '구세주'가 된 듯했다. 하지만 새로운 제도나 방식을 도입하면 항상 진통이 따랐다. 마음이 하나로 뭉쳐야 하는데 조합원들의 이해관계가 합치기엔 여러 난관을 넘어서야하는 어려움이 있었다. 본지는 이런 기획을 통해 서울의 수백개에 달하는 재건축 예정 아파트나 조합원들에게 조금이나마 도움이 되는 사례를 제공하고자 한다. [편집자 주]

[엔디엔뉴스=조창용 기자] 서울시가 서초구 신반포2차 아파트 재건축 신속통합기획안을 확정했다. 한강변 대표 주거단지로서 상징적 경관 및 녹지․보행이 어우러진 수변 여가문화거점을 조성한다는 계획이다.

준공 40여년이 넘은 신반포2차 아파트는 주거환경 개선이 시급했지만, 재건축 추진 과정에서 한강 조망권 확보, 평형배분 문제로 주민 갈등을 겪으며 사업이 지연됐다. 서울시는 6개월 만에 층수완화 등 한강변 입지적 강점을 살린 기획안을 마련, 주민 공감대를 이끌어 내면서 사업을 본궤도에 올렸다.

신반포2차 아파트 재건축조합, 재건축 추진 과정 방해 등 어려운 고비 넘기고 '승리'

하지만 글머리에서도 언급했듯이 입주민들을 흔들어 놓은 방해세력이 존재했다. 아크로리버파크,래미안원베일리를 거치면서 물의를 빚어온 한형기 씨는 신반포2차 재건축 사업에 관심을 갖고 인신공격 등을 시작하기에 이르렀다.

"무능하면서도 인성까지 부족한 그들(신반포2차재건축조합의 현 김영일 조합장 및 청년단)을 해임하고,단기간 내에 한강변 최고 단지에 걸맞는 차원이 다른 정비계획안으로 바로잡아 '아크로리버파크(신반포1차 재건축)'와 '래미안원베일리(신반포3차·경남 통합재건축)'처럼 최단기간 내 입주하는 또 하나의 재건축 성공 역사를 여러분들과 함께 쓰고 싶습니다." (당시 원베일리 부조합장을 맡고 있었던 한형기 씨가 신반포2차 아파트조합원들에게 보낸 문자 일부)

신통기획을 통해 조합은 사업성을 높이고 분담금을 줄이며 빠르게 추진할 수 있다고 주장하는 한편,반대측에서는 분담금 폭탄, 소형 평형 증가로 인한 단지 고급화 불가능 등을 내세우고 있는데, 한형기 씨는 신통기획으로 단지가 '서민 아파트'가 된다며 적극 반대했고, 자칫하면 입주민들이 분열될 수도 있는 상황이었다. 여기에 더해 상가 조합원의 아파트 입주권을 둘러싼 논쟁도 사업의 발목을 잡았으나 현 김영일 조합장의 노력으로 이를 물리치고 조합원들의 합심을 이끌어 냈다.

이렇듯 ​반포동에서 재건축이 완료된 그 수많은 신축 아파트들은 도대체 어떻게 그 모든 고난을 이겨내고 입주에 성공한 것인지 존경의 시선으로 바라볼 수 밖에 없다. 

이번에 확정된 신반포2차 아파트 재건축 신속통합기획안에 따르면, 이 일대는 한강과 도시가 어우러지는 명품 주거단지(116,070㎡,117,789.1㎡, 50층, 2,050세대 규모)로 탈바꿈한다.

이를 위해 ‘한강의 활력을 함께 누리는 수변 특화단지’를 목표로 4가지 계획 원칙을 담았다. ① 특화 디자인을 통한 한강변 매력적 경관 창출 ② 한강변 입지특성을 고려한 녹지․보행네트워크 형성 ③ 도심의 활력이 되는 생활가로 활성화 ④ 지역주민과 함께 공유하는 시설 조성이다. 

첫째, 한강변에 길게 면하고(약780m)있는 대상지 특성을 감안해, 다채로운 스카이라인 및 개방감 확보를 위해 30m 이상의 통경축을 열고 공공보행통로 변으로 디자인 특화동을 배치했다. 또한, 창의적․혁신적 디자인 설계 시 높이계획을 유연하게 적용함으로써 서울과 한강을 상징하는 입체적 스카이라인이 형성될 예정이다.

둘째, 시는 한강변을 대표하는 주거단지로서 한강에 닿아있는 입지적 강점을 최대한 활용했다. 이용이 저조한 대상지 북측 녹지를 구역 내로 편입해 걷기 편한 산책숲길로 재조성함으로써, 지역주민이 어디서나 한강으로 바로 접근 가능토록 계획했다.

대상지 북측 녹지와 연계해 산책숲길을 조성하고 3개의 보행축을 한강과 직접 연결한다. 기존의 반포나들목에 더해 서릿개 공원 쪽으로 나들목(입체보행교)을 추가 신설하고, 보행 잠수교와 연결되는 문화공원을 계획해 순환 녹지․보행네트워크를 완성한다는 구상이다.

특히, 서울시가 지난 3월 9일 발표한 ‘그레이트 한강 프로젝트’에 따라 잠수교가 전면 보행화되면, 신반포2차 아파트에서 공공기여로 조성하는 문화공원은 잠수교(보행교)와 연계해 서울시민이 한강 조망과 휴식을 즐길 수 있는 수변 여가문화거점으로 거듭날 예정이다.

또한, 현재 효용성이 떨어지는 공공시설을 지역에 필요한 공공시설로 전환해 재건축사업의 공공성과 사업성의 조화를 이뤄냈다. 대상지 북측에 위치한 막다른 도로를 대지로 포함하는 대신, 한강변으로 보행로를 조성하고, 공공청사(치안센터), 공공주택 등 지역에 필요한 공공시설을 확보했다.

주민간담회에 참석한 한 주민은 주민들의 요구와 서울시의 도시관리 원칙이 적절히 조화된 기획안에 공감하며, “40년 넘어 노후화된 아파트의 재건축을 오랫동안 기다려왔는데 이제야 희망이 보인다”며 남다른 감회를 전했다.

시는 신반포2차 아파트 재건축 신속통합기획안이 확정됨에 따라, 연내 정비계획 결정이 완료될 것으로 전망하고 있다. 신속통합기획의 절차 간소화에 따라 도시계획위원회 수권분과위원회 심의, 사업시행계획 시 관련 심의 통합으로 사업 기간이 대폭 단축될 것으로 예상된다.

조남준 서울시 도시계획국장은 “단지와 한강을 녹색 보행동선으로 연결해 휴식․여가 공간을 조성하고, 스카이라인을 다양화하는 등 한강의 잠재력을 시민들이 가깝게 느낄 수 있는 계획안 마련에 주력했다”며, “앞으로 신속통합기획을 통해 변화할 한강변 주거지의 혁신적 모습을 기대해 달라”고 말했다.

신반포2차 현황

신반포2차아파트는 1978년도에 준공되어 무려 45년의 수명을 가진 매우 오래된 아파트 단지로서 생활환경이 이루 말할 수 없이 열악한 환경에 처해 있는 상황이다. 따라서 하루속히 재건축사업을 진행하여 이주 및 입주를 간절히 바라고 있는 실정이다. 사업성도 매우 나쁜 상황(현재 용적율 199%, 22형, 25평형 비율이 40%)이다.

2003년 추진위원회 승인 후 17년간 조합설립도 못하고 주민간의 소송 및 반목으로 갈등과 분열 속에서 우여곡절 끝에 2020년 10월 13일 조합설립을 위한 창립총회를 성공적으로 마쳤으며 그때 김영일 조합장이 당선되어 현재에 이르렀다.

신속통합기획으로 전환된 과정: 2020년 11월 16일 조합설립인가 후 12월에 정비계획변경(안)을 접수하고 정비계획변경을 진행해오다 서울시장이 바뀌면서 21년 9월경 새로운 정책인 서울시의 신속통합기획 발표로 우리 조합은 조합원 과반수이상 동의(동의서 징구 시작 일주일만에 55.6% 동의서 징구)를 얻어 21년 12월 1일 신속통합기획을 신청하였다.

신속통합기획으로 전환한 이유

 장점: ① 서울시, 자치구, 주민이 One Team이 되어 “복잡한 정비사업 프로세스”를 “하나의 통합된 기획”으로 진행 ② 유연한 도시계획 기준 적용 ③ 신속한 심의와 사업기간 절반으로 단축 ④ 혁신적 디자인 추구

우리는 이러한 서울시의 발표로 큰 기대속에 신속통합기획팀에 합류하게 되었다.

그러나 서울시의 기본 정책인 세대수 증가(원래 117% 증가에서 최소한 130% 세대수 증가 요구)로 갈등을 빚기 시작했으며, 이런 상황에서 세대수를 늘릴 수 있는 돌파구는 국·공유지를 매입하는 방법밖에 없었다. 서울시 관계자들과 많은 접촉 끝에 공유지 약 2,000평을 무상양도 조건으로 임대주택 및 공원 등을 기부채납하여 조합원 평형증가에 획기적인 도움을 줄 수 있게 되었다.

신속통합기획으로 인한 실질적인 효과

 ① 정비구역 확대

   - 기정 85,331㎡에서 116,070㎡로 정비구역 면적 30,739㎡ 확대

   - 보행자 전용도로 6,551㎡ 중 5,038㎡ 공동주택용지로 전환

 ② 공동주택용지 확대

   - 주민제안 당시 72,726㎡에서 79,637㎡로 6,911㎡로 확대

   - 지상 연면적 약 2만㎡ 증가로 사업성 개선(일반 연면적 약 1만㎡ 증가)

따라서 조합원들이 원하는 평형의 선택폭이 대폭 개선되었다.

 ③ 통경축 52m에서 30m로 축소되고 공공보행로 10m에서 6m로 축소되었으며, 기부채납 하기로 되어있던 공공보행로가 조합부지로 그대로 남아있다.

 ④ 한강변 첫주동 15층 이하에서 15~20층으로 완화되었으며, 최고층수 35층 제한이 35+α로 적용되어 층고 높이 또한 정량적에서 정성적으로 변환되었음. 따라서 건폐율도 29%에서 21%로 낮아졌음.(건폐율은 건축심의 전 더욱 낮아질 것으로 예상하고 있다)

⑤ 공원녹지계획변경

   - 기존 완충녹지를 연결녹지로 전환하여 활용도 증대

   - 대상지 중앙 소공원으로 2개의 단지로 분리된 계획을 반포대로변 문화공원으로 변경(이 부문으로 올해 5월 11일 보건복지부장관으로부터 친환경 녹색 부문 단체 금상을 수여받았다)

 ⑥ 공공시설 부담비율 완화

   - 기존 한강변 공공기여 비율(순부담비율) 15% 이상을 주민제안 요청안보다 낮은 10.14%로 적용받았다.

   - 순부담 완화에 따른 임대주택 기부채납 감소 및 조합원 대지 지분도 증가되어 개인재산 증식되었다.

김영일 조합장의 조합운영 철학과 서울시에 바람

약 3년간 조합을 운영하면서 조합원님들의 요구사항을 최대한 반영하기 위하여 각고의 노력을 하였습니다. 신반포2차아파트 재건축을 최고의 명품아파트 건설과 신속한 진행을 위해 “복잡한 문제를 해결하기 위한 노력, 창의력 발휘,조합원 관리,대인관리, 협력업체와 협업관리, 가장 중요한 도덕성을 지키기 위한 청렴성 유지 등을 지키기 위해 최선을 다하였습니다.” 이러한 노력에도 불구하고, 극소수의 조합원들이 외부인(공중파에서 '재건축의 신'이라고 지칭되던 사람)과 합세하여 우리 조합원들의 이익을 위해 노력하는 조합장 및 임원들을 끌어내리려 관할구청 및 서울시에 신통기획반대 및 방해공작을 일삼아 왔습니다. 실질적으로 부정적인 조합원들의 악의적인 민원과 허위선동 등으로 악영향을 끼쳐 재건축 진행의 지연과 어려움에 봉착했음에도 불구하고 위기 때마다 다수 조합원들의 적극적인 지지와 성원으로 잘 헤쳐나가고 있습니다.

조합장으로서 운영 철학에 대한 분명한 신념을 갖고 있습니다. “리더는 훌륭한 정책을 입안해 추진하는데 있어서 필연적으로 따라오는 비난과 반대를 두려워하지 말아야 한다.” 이것은 리더의 본질이라고 생각합니다. 한마디로 줏대없이 흔들려서는 안된다는 뜻입니다. 다만, 반대 의견도 잘 수렴하여 반영할 것은 반영하고 안되는 것은 안된다고 분명하게 할겁니다.

그러나, 조합장은 항상 조합원들에게 이익이 되도록 신경을 쓰고 최선의 노력을 경주해야만 한다는 신념을 굳건히 지켜나가야만 합니다.

마지막으로 서울시에 건의합니다. 신통기획의 취지는 매우 좋은 정책이오나 현실적으로는 아직 부족한 부분이 많다고 생각합니다. 예를 들어 통합심의로 매우 신속한 진행이 계획은 되어 있으나 현실적으로는 아직 반영되지 못하는 것 같아 안타깝습니다. 특히, 부서간의 협조가 이뤄지지 않고 있음을 느끼고 있습니다. 내부적으로 부서 간 사전 조율이 잘 되도록 각별히 신경 써 주시기 바랍니다.