1. 뉴스테이 도입

인천지역은 서울과 수도권 일부 도시와 비교하여 부동산 가격이 저평가되어 있는 것이 현실이며, 대외적인 주택경기의 영향으로 재개발 등 정비사업이 활황이었던 시기가 없었다.

2006년부터 2010년까지 212개의 재개발 등 정비사업이 지정되었지만 그 지정된 정비사업이 진행되지 않고 이로 인해 파생된 개발정체, 매몰비용 문제, 주민과 이해당사자간 분쟁 등 풀어야 할 문제가 상당기간 잠재되어 있었다.

2010년 이후 서울을 비롯한 일부 도시에서 주택에 대한 패러다임이‘소유’에서‘거주’로 이동하고, 전세에서 월세로 빠르게 전환되면서 주거비 부담이 늘고 있다. 이에 따라 2015년 1월 국토교통부에서는 분양주택과 유사한 품질의 주택에서 8년 이상 장기간 거주 가능하고, 임대료 상승도 연5% 이내로 제한하여 중산층에게 새로운 주거 기회를 제공하는 뉴스테이를 새로운 주거정책으로 발표했다.

인천시에서도 재개발․재건축 등 정비사업이 총 212개 구역(정비예정구역 포함)에서 119개 구역으로 줄어들면서 장기적으로 정체된 정비사업의 정상화와 낙후된 지역의 개발을 가속화할 돌파구를 찾는데 집중하고 있었다.

2. 인천, 정비사업 연계 뉴스테이

정부의 2015. 1. 13.‘기업형 주택임대사업 육성 방안’이 발표되면서 인천시는 2015년 9월 전국 최초로 민간재개발인 청천2구역에 뉴스테이를 연계하여 정체된(약 9년) 사업을 재개 시켰다. 같은 해 12월에는 인천도시공사를 사업시행자로 변경하여 주거환경개선사업인 십정2구역의 사업을 정상화 시켜 나가고 있다.

또한, 국토교통부의 2016년 상반기 뉴스테이 연계형 정비사업 공모에서는 한국감정원과 함께 지자체 자체평가 검증 및 현장실사를 진행해 사업재개의 긴급성 등 공익성은 물론, 임대사업성의 측면에서도 우수하다고 판단되는 송림초교 구역 등 7개 정비구역이 뉴스테이 정비사업 후보구역으로 선정됐다.

하반기 뉴스테이 연계형 공모에는 전도관구역 등 2개 정비구역이 뉴스테이 후보구역으로 추가 선정되면서 전국 총 25개 정비구역 중 11개 정비구역이 선정되어 정비사업에 활력을 불어 넣었다.

현재, 2016년 상반기에 후보구역으로 선정된 금송구역 등 6개 정비구역과 하반기 후보구역으로 선정된 십정5 재개발 등 정비구역은 조합 총회를 열어 뉴스테이 도입을 의결하였으며, 기업형임대사업자인 우선협상대상자를 선정하고 가격 협상을 진행하고 있다. 2016년 하반기에 후보구역으로 선정된 잔여 구역인 전도관은 우선협상대상자를 선정하는 절차를 이행 중에 있다.

인천시는 국토교통부와 협업을 통해 유형별로 정비사업에 맞는 사업방식, 자금구조, 행정지원 체계 등을 발굴하였고, 이 과정에서 본 사업의 주체인 조합원 등 절차의 간소화로 이어져 뉴스테이의 체계화된 매뉴얼을 마련하는데 실마리를 제공하였다.

인천시의 적극적인 행정지원에 뉴스테이 연계형 정비사업의 시범사업정비구역을 중심으로 정비사업이 진행되자 일부 구역에서는 사업시행자, 주민 및 임대사업자 간 마찰이 발생하였고, 사업시행인가 후 종전자산 평가에 대한 결과가 통지되면서 일부 주민들은 종전자산의 저평가와 보상, 그리고 원주민 재정착 문제를 제기하고 있다.

그러나 이는 뉴스테이만의 문제가 아니라, 재개발 등 정비사업에서 발생되는 일반적인 문제로써, 장기간 정체되었던 사업이 뉴스테이 연계로 진행 되자 표면으로 드러나게 된 것이다.

서울시․부산시 등 타 시․도의 주택재개발 정비사업에서도 사업시행인가 후 종전자산평가*가 실시되면 감정평가 결과를 놓고 다양한 분쟁이 발생하고 있는 것이 현실이다. 종전자산 평가에 대해서는 다수의 이해관계가 상충되어 토지소유자들의 개별적이고 구체적인 이익 전부를 만족시킬 수는 없기 때문이다.

* 종전자산 평가 : 조합원이 가진 토지 및 건축물에 대해 사업시행인가 고시일을 기준으로 부동산 종류, 위치, 규모 등을 분석해서 조합원 각자의 자산가액을 평가

3. 뉴스테이 운영

뉴스테이 연계형 정비사업은 해당 정비구역의 주변시세 약 80%～90%범위에서 매수가를 정하게 되며, 조합원 등 분양 가격은 이와 동일한 가격으로 결정하는 것을 원칙으로 하고 있다.

행정기관에서는 인하된 가격과 동일한 범위에서 용적률을 반영함으로써 주민 및 임대사업자의 부담이 발생하지 않도록 행정지원을 한다.

또한, 정비사업이 장기간 정체됨에 따라 사업성이 내려가게 되고 이는 주민에게 막대한 분담으로 이어져, 뉴스테이 연계형 정비사업의 재개는 물론 정비계획을 통해 사업성을 개선하므로써 주민의 부담을 덜어주게 된다.

지금까지는 타 시․도에 비해 신속하게 뉴스테이를 활용해 장기 정체된 재개발 등 정비사업의 재개에 주력해 왔지만, 앞으로는 전문가 등이 요구하는 개선 내용과 주민들이 시에 제안하는 여러 가지 현안 사안들에 대해 시민에게 도움이 되고 원주민을 보호하는 방안을 찾도록 최선을 다 할 것이다.

4. 임대주택 수요 및 공급

인천시는 주택종합계획(인발연)과 2030인천도시기본계획(인발연)을 근거로 공공․민간임대를 2020년까지 각각 9만호의 수요를 예측하고 있다.

이를 근거로 임대주택의 수요와 공급에 대해 관리하고 있으며, 2020년까지 민간임대 주택 5만호를 원도심에 공급하고자 하고, 지지부진한 재개발 등 정비사업과 연계한 뉴스테이를 우선 공급할 예정에 있다.

현재 단지형 민간임대 주택은 1,175호가 공급되어 있고, 확보 물량은 청천2구역, 십정2구역 등을 포함하여 동인천구역까지 3만3천호를 확보하고 있다. 부족한 물량 1만7천호는 2020년까지 연차적으로 확보할 예정이다.

시민 사회에서는 재개발 등 정비사업 구역에 대해 뉴스테이 연계로 인한 임대주택의 공급 과잉에 대한 우려를 나타내고 있다.

이러한 우려에 대해 인천시는 중․장기적인 임대주택의 수요 및 공급계획에 맞춰 공급이 이루어질 수 있도록 최선을 다할 것이다.

인천시는 계획에 따라 진행될 경우 뉴스테이 등 민간임대 주택에 대해 공급 과잉은 나타나지 않을 것으로 전망하고 있다. 목표 물량이 반드시 전량 공급되는 것이 아니고 물량을 확보하는 것일 뿐이며, 실제 공급은 민간임대 주택의 수요와 공급에서 이루어지며, 시장기능에 따라 조절되기 때문이다.

민간 주도하에 개발하는 기업형임대주택은 현재 확보된 물량의 성공적 개발을 위해 집중 노력한다는 입장이다.

아울러, 저소득층 주민을 대상으로 하는 영구임대 주택은 민간․공공에서 지속적으로 건립․공급 하므로서 저소득층의 재정착을 지속적으로 지원할 예정이다.

5. 맞춤형 공공 임대주택 공급

인천시는 뉴스테이 연계형 정비사업에 계획되는 공공임대 물량 중 구역 내 거주하는 저소득층 주민을 대상으로 영구임대 주택을 건립한다.

십정2구역에 300세대, 송림초교 구역에 83세대, 금송구역에 194세대 등 총 577세대를 확보하여 진행 중에 있다. 다른 구역에서도 정비계획을 수립할 경우 예측 수요에 따라 영구임대 주택 계획을 반영하여 저소득층의 재정착을 적극 지원할 예정이다.

또한, 인천시에서는 300만 인천시대에 저소득층, 사회적 약자가 생활권 내에서 자립, 공동육아, 복지시설 연계 등 다양한 유형의 주택에 안심하고 거주할 수 있는 인천형 영구임대주택인‘우리집 1만호’를 2026년까지 건설한다.

인천형 영구임대주택인‘우리집’은 재정투입을 최소화 하면서 안정적으로 공급하기 위해 못 생긴 땅, 버려진 자투리 땅, 공영 주차장, 그린벨트, 공원, 도로 등 활용도가 낮은 국․공유지를 활용해서 수요자의 삶의 질을 만족시키는 새로운 유형의 다양한‘우리집’을 개발하게 된다.

영구임대 주택은 기업형 임대주택과 달리 소형(전용면적 18㎡, 35㎡ 등)으로 건립되며, 저렴한 임대료에 따라 재정착 하는 저소득층 주민에게 부담을 덜어낼 수 있을 것이다.

인천시는 시정운영 방향의 첫 번째 핵심과제인‘시민의 행복이 정책의 최우선 가치’라는 원칙에 따라 주거복지 실현에 최선을 다 할 것이며, 새로운 정책사업의 이행 과정에 전문가, 시민들의 지적을 겸허히 받아들여 인천의 주거정책을 더욱 견실하게 발전시켜 나갈 계획이다.

시 관계자는“민․관의 적극적인 협력과 배려 속에 우리의 삶이 행복해질 수 있도록 시민 모두가 협조하여 주시기를 부탁드린다”고 전했다.